Algemeen
Met de Perspectiefnota 2018 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties.
Hiervoor is naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezig weerstandsvermogen) bepaald. Het aanwezige en toekomstige vermogen wordt afgezet tegen het gewenste weerstandsvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat.
Resultaat
De gezamenlijke grondexploitaties geven een gecalculeerd positief resultaat te zien van ca. € 9,2 mln. Dit is een verslechtering van € 26,1 mln. ten opzichte van het opgerente resultaat van 2017 naar startwaarde 1-1-2018 (zie bijlage II).
Hierin zijn door de raad genomen besluiten verwerkt:
- Grondexploitatie HZ-Havenkade 127 (november 2017).
Het behalen van dit verwachte resultaat is uiteraard afhankelijk van veel factoren zoals de verwachte economische ontwikkelingen.
De exploitaties, welke door derden geëxploiteerd worden, zijn hierin niet inbegrepen. Bijvoorbeeld het bedrijventerrein Oldebroekerweg 2e fase in Biddinghuizen en het particuliere deel Poort van Dronten 2e fase (ontwikkeling Staay Food Group).
Risico’s
Om de risico’s die het exploiteren van gronden met zich meebrengen te kunnen opvangen, dient bij de huidige stand van de grondexploitaties een buffer aanwezig te zijn van € 9,75 mln., bestaande uit € 9,7 mln. algehele exploitatierisico’s en € 0,05 mln. projectgebonden risico’s.
Voorzieningen en reserves
Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden. Op basis van deze Perspectiefnota worden de te treffen voorzieningen per 1-1-2018 verlaagd met € 0,4 mln. tot € 9,6 mln. Hierin is € 7,3 mln. opgenomen als verliesvoorziening als beheersmaatregel voor de uitgiftefasering van langer dan 10 jaar voor de Poort van Dronten 1e fase.
Verschillenanalyse
Doordat alle exploitaties in eenzelfde uniform rekenschema zijn opgenomen kan eenvoudig een verschillenanalyse met de gegevens van 2017 worden gemaakt. Daarom is de Perspectiefnota in aanvulling op de jaarrekening een instrument waarmee jaarlijks de grondexploitaties nauwlettend kunnen worden geanalyseerd en aangestuurd.
Zoals eerder genoemd in het onderdeel jaarverslag is de totale boekwaarde in 2017 toegenomen met € 14,3 mln. van € 24,8 mln. tot € 39,2 mln. Dit komt mede door toepassing van POC-methode voor de tussentijdse winstneming.
Met de Perspectiefnota 2017 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties.
Hiervoor is, naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims, uitgaven op de overige gronden en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezige weerstandsvermogen) bepaald. Deze stand wordt afgezet tegen het gewenste weerstandsvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat.
Weerstandsvermogen
De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s geeft het toekomstig weerstandsvermogen van de grondexploitaties weer.
Vorig jaar was de stand van het toekomstig weerstandsvermogen € 35,6 mln. Het huidig toekomstig weerstandsvermogen van € 16,4 mln. ligt ruim boven het gewenste niveau van € 6,1 mln. (vorig jaar € 4,8 mln.).
Het gewenste weerstandsvermogen is per ultimo 2017 becijferd op € 6,1 mln. In hoofdstuk 6.2 van de perspectiefnota (bijlage bij deze jaarstukken) is toegelicht dat deze is opgebouwd uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar.
Stand per 1-1-2018 | ||||
---|---|---|---|---|
Verwacht resultaat grondexploitaties (zie 3.3.2) | ||||
woningbouw | 1.617.089 | |||
bedrijventerreinen | -432.639 | |||
bijzondere bebouwing | 8.029.155 | |||
Resultaat exploitaties | A | 9.213.605 | pos | 9.213.605 |
Risico's | ||||
algeheel expl. risico's bij 0,5% minder opbr.stijging | -2.300.000 | |||
afzetrisico stagnatie woningbouw (3 jaar -10%) | -400.000 | |||
risico geen opbrengststijging woningbouw 10 jaar | -3.400.000 | |||
risico algehele korting van 5% op woningbouw | -2.300.000 | |||
beheersmaatregel risico 20% v.d. opbrengsten > 10 jaar | -1.300.000 | |||
-9.700.000 | ||||
projectgebonden risico's | -50.000 | |||
B | -9.750.000 | neg | -9.750.000 | |
Totaalstand exploitaties | -536.395 | |||
Reserves, voorzieningen en claims | ||||
algemene reserve grex 1-1-2017 (inclusief rente 2017) | ||||
resultaat grondexploitatie 2017 (na toepassing POC-methode) | 19.845.711 | |||
dotatie bestemmingsreserve | -5.673.707 | |||
resultaat voor dotatie | 14.172.004 | |||
dotatie aan algemene reserve AD | -14.172.004 | |||
Stand algemene reserve per 31-12-2017 | 0 | |||
bestemmingreserves | 7.562.390 | |||
voorzieningen bouwgrondexploitatie | 2.306.713 | |||
risicovoorziening Poort van Dronten 1e fase > 10 jaar | 7.302.197 | |||
Aanwezige vermogen per 31-12-2017 | 17.171.300 | |||
claims op algemene reserve | 0 | |||
claims op bestemmingsreserve | -258.483 | |||
C | 16.912.817 | pos | 16.912.817 | |
Toekomstig weerstandsvermogen | A+B+C | 16.376.422 | ||
Gewenst weerstandsvermogen | 6.090.000 | |||
Saldo (voor resultaatbestemming) | 10.286.422 | |||
* onder voorbehoud raadsbesluit |